Die Aufteilung eines einheitlichen Grundstückskaufpreises auf das Gebäude und den Grund und Boden ist für die Praxis höchst bedeutsam, weil nur die Anschaffungskosten für das Gebäude steuerlich abgeschrieben werden können.
Vermieter sind daher naturgemäß daran interessiert, den Wert ihres Gebäudes im Besteuerungsverfahren möglichst hoch und den des Grundstücks möglichst niedrig anzusetzen. Wer bereits im Kaufvertrag der Immobilie eine Kaufpreisaufteilung vornimmt und darauf hofft, dass das Finanzamt dieser (steuergünstigen) Verteilung folgt, sollte ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) kennen, das die Möglichkeiten und Grenzen einer vertraglichen Aufteilung aufzeigt. Das Gericht führte aus:
Eine im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung ist nach der ständigen BFH-Rechtsprechung grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen. Eine hiervon abweichende Aufteilung kann nicht allein damit gerechtfertigt werden, dass der Käufer typischerweise an einem höheren Anschaffungswert des Gebäudes interessiert ist.
Eine wesentliche Abweichung zwischen dem im Vertrag festgelegten Bodenwert und den geltenden Bodenrichtwerten rechtfertigt allein noch nicht ohne weiteres eine Abweichung von der vertraglichen Kaufpreisaufteilung. Diese Diskrepanz ist lediglich ein Indiz dafür, dass die vertraglichen Regelungen nicht der Realität entsprechen.
Um eine vertragliche Kaufpreisaufteilung zu widerlegen, müssen die Gesamtumstände des Kaufobjekts dahingehend untersucht werden, ob sie eine Abweichung von der vertraglichen Aufteilung nachvollziehbar erscheinen lassen. Zu betrachten sind beispielsweise besondere Ausstattungsmerkmale des Gebäudes, der Zustand der Gartenanlage, Straßenlärm sowie störender Baumbestand.
Die vertragliche Aufteilung ist für das Besteuerungsverfahren nicht bindend, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Kaufpreis nur zum Schein bestimmt worden ist oder ein steuerlicher Gestaltungsmissbrauch vorliegt.
Erst wenn durch die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt werden und wirtschaftlich nicht haltbar erscheinen, können Finanzämter und Steuergerichte sie verwerfen und eine anderweitige Aufteilung vornehmen.
Hinweis: Das Urteil zeigt, dass es einiger fundierter Feststellungen seitens der Finanzbehörden bzw. Steuergerichte bedarf, um eine vertraglich festgelegte Kaufpreisaufteilung des Vermieters zu widerlegen. Ein bloßer Hinweis auf allgemein fallende Bodenwerte reichte dem BFH im Urteilsfall nicht aus. Je weiter sich die vertragliche Aufteilung jedoch von den realen Verhältnissen entfernt, desto denkbarer erscheint es, dass sie im Besteuerungsverfahren später verworfen wird.